:: Доклад по проекту Постановления
   "Об утверждении результатов кадастровой оценки земель в Санкт-Петербурге на 2007 год

1. Целью данного постановления является утверждение кадастровой цены земли в Санкт-Петербурге. Кадастровая цена земли является базой для исчисления земельного налога, а также для исчисления цены земли при выкупе земельных участков из государственной собственности в частную.

В Санкт-Петербурге в 2005 году была проведена кадастровая оценка земель. Результаты ее утверждены Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1147 от 02 августа 2005 года "Об утверждении результатов кадастровой оценки земель в Санкт-Петербурге" и применяются по настоящее время.

2. Кадастровая оценка производилась для каждого кадастрового квартала в соответствии с кадастровым делением территории Санкт-Петербурга.

При этом для каждого кадастрового квартала утверждена своя кадастровая стоимость вне зависимости от видов использования земельных участков.

Предельные значения кадастровой цены земли составляют:

По результатам совещания Губернатора Санкт-Петербурга с руководителями промышленных предприятий Санкт-Петербурга, а также предприятий пищевой промышленности, состоявшегося в мае 2006 года, было принято решение о необходимости проведения повторной кадастровой оценки земель с целью ее уточнения.

Представляемая сегодня на утверждение кадастровая оценка земель Санкт-Петербурга была осуществлена территориальным органом Федерального Агентства кадастра объектов недвижимости - Управлением Роснедвижимости по Санкт-Петербургу.

В разработке принимали участие структурные подразделения Администрации Санкт-Петербурга:

Принципиальным отличием данной кадастровой оценки является ее проведение с учетом видов функционального использования земельных участков.

Кадастровая стоимость базисных кварталов в 2006 г.

3. В соответствии с федеральной методикой установлены 14 основных видов использования земель.

1. Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки
   
2. Земли под домами индивидуальной жилой застройки
   
3. Земли дачных и садоводческих объединений граждан
   
4. Земли гаражей и автостоянок
   
5. Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса
   
6. Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами
   
7. Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи.
   
8. Земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения
   
9. Земли под военными объектами
   
10. Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения
    
11. Земли сельскохозяйственного использования
    
12. Земли под лесами в поселениях, под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами)
    
13. Земли под обособленными водными объектами
    
14. Прочие земли поселений (в том числе земли - резерв)
    

Для каждого из 14-ти видов использования земель в каждом кадастровом квартале Санкт-Петербурга установлена кадастровая цена.

В соответствии с кадастровым делением, территория Санкт-Петербурга разделена на 5714 кадастровых кварталов.

Таким образом, в результате кадастровой оценки определено порядка 80 тыс. стоимостных значений.

4. Для земель под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки диапазон ценовых значений составляет от 341 руб./кв.м. до 8 157 руб./кв.м.

Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки

5. Для земель под домами индивидуальной жилой застройки диапазон ценовых значений составляет от 306 руб./кв.м. до 7341 руб./кв.м.

Земли под домами индивидуальной жилой застройки

6. Для земель под дачными и садоводческими объединениями граждан диапазон ценовых значений составляет от 306 руб./кв.м. до 7341 руб./кв.м.

Земли дачных и садоводческих объединений граждан

7. Для земель гаражей и автостоянок диапазон ценовых значений составляет от 2 153 руб./кв. м. до 36 330 руб./кв.м.

Земли гаражей и автостоянок

8. Для земель под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса диапазон ценовых значений составляет от 1780 руб./кв. м. до 41 726 руб./кв.м.

Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса

9. Для земель учреждений и организаций народного образования, земель под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами диапазон ценовых значений составляет от 72 руб./кв.м. до 888 руб./кв.м.

Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами

10. Для земель под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта, под объектами связи диапазон ценовых значений составляет от 737 руб./кв.м. до 10 094 руб./кв.м.

Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи

11. Для земель под административно-управленческими и общественными объектами, земель предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения диапазон ценовых значений составляет от 1094 руб./кв.м. до 35 920 руб./кв.м.

Земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения

12. Для земель под военными объектами диапазон ценовых значений составляет от 65 руб./кв. м. до 807 руб./кв.м.

Земли под военными объектами Для земель под объектами оздоровительного и рекреационного назначения диапазон ценовых значений составляет от 375 руб./кв. м. до 4 602 руб./кв.м.

Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения

14. Для земель сельскохозяйственного использования диапазон ценовых значений составляет от 29 руб./кв.м. до 819 руб./кв.м.

Земли сельскохозяйственного использования

15. Для земель под лесами, парками, скверами диапазон ценовых значений составляет от 362 руб./кв.м. до 4 441 руб./кв.м.

Земли под лесами в поселениях, под древесно-кустарниковой растительностью, входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами)

16. Для земель под обособленными водными объектами диапазон ценовых значений составляет от 362 руб./кв. м. до 4 441 руб./кв.м.

Земли под лесами в поселениях, под древесно-кустарниковой растительностью, входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами)

17. Для земель под иными землями поселений, в том числе для земель резерва диапазон ценовых значений составляет от 659 руб./кв. м. до 8 075 руб./кв.м.
Таким образом, можно выделить 5 видов функционального использования земель, имеющих наибольшую кадастровую стоимость

Прочие земли поселений (в том числе земли - резерв)

18. Это земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса.

Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса

19. Земли гаражей и автостоянок

Земли гаражей и автостоянок

20. Земли под административно-управленческими и общественными объектами, земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения

Земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения

21. Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта , под объектами связи (за исключением автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса, гаражей и автостоянок)

Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи

22. Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки

Размер земельного налога при такой кадастровой стоимости будет составлять от 14 копеек до 3 руб 43 коп. за квадратный метр.

Из представленных материалов видно, что пиковые значения кадастровой стоимости земли приходятся на центральную часть города, с достаточно плавным ее снижением к границе Санкт-Петербурга.

Также необходимо отметить, что высокие ценовые значения имеют земли на территориях Петродворца, Пушкина, Павловска, Колпино, Сестрорецка и Зеленогорска.

Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки

23. Подход к оценке земель в зависимости от видов использования позволил установить дифференцированное соотношение между максимальными и минимальными значениями кадастровой цены.

Такое соотношение существенно отличается от действующей кадастровой цены земли и позволяет наиболее эффективно извлекать доходы от использования земельных участков в зависимости от их вида и территориального расположения.

1. - земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки
2. - земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, АЗС и газонаполн.станциями, предпр.автосервиса
3. - земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и специального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами
4. - земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением АЗС и газонаполн.станций, предприятий автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи
5. - земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения

24. Центр города

Если действующая кадастровая цена земли для любого вида использования в кадастровом квартале была одинакова для всех, то представляемая для утверждения кадастровая цена земли распределяется по видам использования, что представляется более целесообразным и для самих землепользователей, поскольку соотносится с уровнем получения прибыли от той или иной деятельности.

Кроме того, повышение ценовых значений находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия развитой инфраструктуры территории.

25. Спальный район города

Очевидно, что стоимость земли от центральных районов к границе города уменьшается, однако принцип формирования цен на землю в зависимости от видов использования актуален в любом случае.

26. Пригородный район города

Для пригородных районов по сравнения с 2006 годом также соотношение цен изменяется, но в данном случае ценность этих территорий определяется в основном их преимущественно рекреационным значением.

27. В связи с изменением кадастровой стоимости земли происходит и изменение размеров земельного налога.

В настоящее время в Санкт-Петербурге действует закон от 28.11.2005 года № 611-86 "О земельном налоге в Санкт-Петербурге и о внесении дополнения в закон Санкт-Петербурга "О налоговых льготах", а также Закон Санкт-Петербурга от 14.07.1995 года № 81-11 "О налоговых льготах". Указанными законами определен порядок исчисления земельного налога, а также установлены размеры ставок налога, подлежащие начислению отдельным категориям плательщиков.

С 1 января 2006 года на территории Санкт-Петербурга действуют налоговые ставки в следующих размерах:

По сравнению с размерами земельного налога, действующими на сегодняшний день, при утверждении представленной кадастровой оценки произойдет уменьшение размеров налога для таких видов земель как жилье, объекты народного образования, промышленность, сельскохозяйственные, военные земли, оздоровительные и рекреационные. Увеличение размера земельного налога коснется земель гаражей и автостоянок, торговли, общественного питания, административно-управленческих, финансовых, кредитных и страховых упреждений.

1. - земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки
   
2. - земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, АЗС и газонаполн.станциями, предпр.автосервиса
   
3. - земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и специального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами
   
4. - земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного
   снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением АЗС и газонаполн.станций, предприятий автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи
   
5. - земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения
   

28. Соотношение размеров земельного налога (при новой кадастровой оценке) и размеров арендной платы за землю таково, что арендная плата по наиболее дорогим (с точки зрения кадастровой оценки земель) видам использования - выше земельного налога.

При этом соотношение размера арендной платы и земельного налога коррелируется по мере удаления от центра города по зонам градостроительной ценности.

29. Соотношение размеров земельного налога (при новой кадастровой оценке) и размеров арендной платы за землю таково, что арендная плата по наиболее дорогим (с точки зрения кадастровой оценки земель) видам использования - выше земельного налога.

При этом соотношение размера арендной платы и земельного налога коррелируется по мере удаления от центра города по зонам градостроительной ценности.

30. Соотношение размеров земельного налога (при новой кадастровой оценке) и размеров арендной платы за землю таково, что арендная плата по наиболее дорогим (с точки зрения кадастровой оценки земель) видам использования - выше земельного налога.

При этом соотношение размера арендной платы и земельного налога коррелируется по мере удаления от центра города по зонам градостроительной ценности.

31. Соотношение размеров земельного налога (при новой кадастровой оценке) и размеров арендной платы за землю таково, что арендная плата по наиболее дорогим (с точки зрения кадастровой оценки земель) видам использования - выше земельного налога.

При этом соотношение размера арендной платы и земельного налога коррелируется по мере удаления от центра города по зонам градостроительной ценности.

32. Соотношение размеров земельного налога (при новой кадастровой оценке) и размеров арендной платы за землю таково, что арендная плата по наиболее дорогим (с точки зрения кадастровой оценки земель) видам использования - выше земельного налога.

При этом соотношение размера арендной платы и земельного налога коррелируется по мере удаления от центра города по зонам градостроительной ценности.

33. Соотношение размеров земельного налога (при новой кадастровой оценке) и размеров арендной платы за землю таково, что арендная плата по наиболее дорогим (с точки зрения кадастровой оценки земель) видам использования - выше земельного налога.

При этом соотношение размера арендной платы и земельного налога коррелируется по мере удаления от центра города по зонам градостроительной ценности.

34. По вопросу о соотношении кадастровой стоимости промышленных территорий в различных смежных кадастровых кварталах можно говорить о выравнивании максимальных и минимальных значений кадастровой стоимости земель промышленности.

В 2006 году разница в кадастровой стоимости земель промышленности в смежных кадастровых кварталах составляет:

Эта существенная разница обусловила многочисленные обращения предприятий и организаций с предложениями о пересмотре кадастровой цены земли.

По представленной на утверждение кадастровой оценке разница в кадастровой стоимости составит:

При этом необходимо отметить, что абсолютные значения кадастровой цены в центре города выше, чем на иных территориях. Таким образом, достигается уравновешенное соотношение кадастровой стоимости земель промышленности на всей территории Санкт-Петербурга.

35. Сумма начисления земельного налога в бюджет Санкт-Петербурга в 2005 году составила - 854 млн. рублей, 2006 году - 980 млн. рублей

При утверждении представленных результатов кадастровой оценки земель прогнозируемая сумма поступления земельного налога в бюджет Санкт-Петербурга cоставит - 1 млрд. 460 млн. рублей.

Дифференциация размеров налога в зависимости от вида использования земель позволила в общем увеличить доходную часть бюджета.

При этом предусматривается увеличение размера земельного налога для организаций и производств имеющих высокий уровень прибыли от своей хозяйственной деятельности и , одновременно, уменьшение размера земельного налога для земель жилого фонда, а также для социально значимых объектов. В соответствии с Постановлением правительства РФ № 316 от 08.04.2000 года "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель"- субъектам РФ дано право производить кадастровую оценку земель не чаще 1 раза в 3 года.

Таким образом, утверждаемая сегодня кадастровая оценка земель будет действовать с 2007 по конец 2009 года.

36. Информация о пространственном положении кадастровых кварталов и о значениях кадастровой стоимости земель различных видов использования размещена на информационном сайте Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга.